Penertiban Tanah Terlantar: Pengaturan Pasca Penerbitan PP Nomor 48 Tahun 2025

Pemerintah menerbitkan PP No. 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar (“PP 48/2025”) yang mencabut dan menggantikan PP No. 20 Tahun 2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar (“PP 20/2021”). Pada prinsipnya, PP 48/2025 merupakan regulasi pembaharuan yang mempercepat proses birokrasi dalam proses penertiban tanah terlantar.

Tanah merupakan sumber daya bersifat terbatas yang merupakan karunia Tuhan yang Maha Esa bagi bangsa Indonesia yang wajib didistribusikan secara adil kepada rakyat. Tanah wajib untuk diusahakan, dipergunakan, dimanfaatkan, dan dipelihara untuk mencapai kemakmuran dan kesejahteraan rakyat. Adanya tanah yang terlantar merupakan bentuk ketidakadilan di tengah krisis dan ketimpangan kepemilikan dan penguasaan tanah di Indonesia saat ini. Penelantaran tanah merupakan salah satu sebab hapusnya hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU Pokok Agraria”). Oleh karena itu, diperlukan instrumen hukum untuk menata, menertibkan, dan mendayagunakan kembali tanah terlantar.

Terdapat 2 kategori utama objek penertiban berdasarkan PP 48/2025, yaitu kawasan terlantar dan tanah terlantar. Kawasan terlantar adalah kawasan non kawasan hutan yang belum dilekati hak atas tanah, namun telah memiliki izin/konsesi/perizinan berusaha, baik yang masih berlaku ataupun telah berakhir, yang sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, dan/atau tidak dimanfaatkan (“Kawasan Terlantar”). Sementara tanah terlantar adalah tanah hak, tanah hak pengelolaan (“HPL”), dan tanah yang diperoleh berdasarkan Dasar Penguasaan atas Tanah (“DPT”) yang sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara (“Tanah Terlantar”).

Artikel ini akan berfokus pada pembahasan mengenai penertiban terhadap Tanah Terlantar.

I.     Objek Penertiban Tanah Terlantar

Objek penertiban tanah terlantar meliputi tanah hak milik, tanah hak guna bangunan (“HGB”), tanah hak guna usaha (“HGU”), tanah hak pakai, tanah HPL, dan tanah DPT, dengan ketentuan berikut:

a.    Tanah hak milik hanya dapat menjadi objek penertiban Tanah Terlantar apabila tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara sehingga menimbulkan kondisi:

-      Dikuasai oleh masyarakat sehingga menjadi wilayah perkampungan;

-      Dikuasai oleh pihak lain secara terus-menerus selama 20 tahun tanpa adanya hubungan hukum dengan pemegang hak; atau

-      Tidak terpenuhinya fungsi sosial hak atas tanah.

b.    Tanah HGB, tanah HGU, tanah hak pakai, tanah HPL, dan tanah DPT menjadi objek penertiban Tanah Terlantar apabila dengan sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara terhitung paling cepat 2 tahun sejak diterbitkannya hak atas tanah atau DPT.

Dengan demikian, mekanisme penertiban Tanah Terlantar terhadap setiap tanah HGB, tanah HGU, tanah hak pakai, tanah HPL, dan tanah DPT baru dapat berjalan paling cepat 2 tahun sejak diterbitkannya hak atas tanah atau DPT.

II.     Mekanisme Penertiban Tanah Terlantar

Pelaksanaan penertiban Tanah Terlantar terdiri atas 2 tahapan utama, yaitu (i) tahap pra-penertiban Tanah Terlantar, berupa inventarisasi tanah terindikasi terlantar dan (ii) tahap penertiban Tanah Terlantar yang terbagi ke dalam 3 sub-tahapan, yaitu:

a.    Tahap evaluasi Tanah Terlantar;

b.    Tahap peringatan Tanah Terlantar; dan

c.    Tahap penetapan Tanah Terlantar.

Melalui PP 48/2025, keseluruhan tahapan penertiban Tanah Terlantar mulai dari proses evaluasi hingga usulan penetapan memerlukan waktu 90 hari kalender, jauh lebih singkat dibandingkan dengan mekanisme penertiban Tanah Terlantar berdasarkan PP 20/2021 yang memerlukan waktu hingga 525 hari kalender + 30 hari kerja.

Tahap Inventarisasi Tanah Terindikasi Terlantar

Inventarisasi tanah terindikasi terlantar dilakukan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri ATR/BPN”) paling cepat 2 tahun sejak diterbitkannya hak atas tanah atau DPT. Produk akhir dari tahapan inventarisasi tanah terindikasi terlantar adalah data tanah terindikasi terlantar yang menjadi dasar pelaksanaan penertiban Tanah Terlantar.

Tahap Evaluasi

Tahap evaluasi dilakukan oleh panitia yang dibentuk oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (“Kepala Kanwil”) dalam jangka waktu 12 hari kalender berdasarkan data tanah terindikasi terlantar dengan tahapan:

a.    Pemberitahuan pelaksanaan evaluasi kepada pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT;

b.    Pemeriksaan dokumen hak atas tanah, HPL, dan/atau DPT;

c.    Pemeriksaan dokumen rencana pengusahaan, penggunaan, pemanfaatan, dan/atau pemeliharaan tanah;

d.    Pemeriksaan terhadap pengusahaan, penggunaan, pemanfaatan, dan/atau pemeliharaan tanah secara faktual; dan

e.    Penyampaian hasil evaluasi kepada pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT.

PP 48/2025 mempersingkat jangka waktu evaluasi dari sebelumnya 180 hari kalender (berdasarkan PP 20/2021) menjadi 12 hari kalender.

Tindak Lanjut Tahap Evaluasi

Dalam hal hasil evaluasi menunjukkan bahwa pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT tidak mengusahakan, tidak mempergunakan, tidak memanfaatkan, dan/atau tidak memelihara tanah yang dimiliki atau dikuasai, maka panitia evaluasi wajib:

a.   Memberikan kesempatan kepada pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT untuk mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, dan/atau memelihara tanah tersebut dalam jangka waktu paling lama 30 hari kalender terhitung sejak tanggal diterimanya hasil evaluasi; atau

b.   Khusus untuk tanah yang berstatus barang milik negara/daerah atau aset BUMN/BUMD, panitia evaluasi menyampaikan rekomendasi kepada pimpinan instansi yang mengelola barang milik negara/daerah atau aset BUMN/BUMD untuk mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, dan/atau memelihara tanah dan proses penertiban dinyatakan selesai.

Dengan demikian, khusus untuk tanah yang berstatus barang milik negara/daerah atau aset BUMN/BUMD, proses penertiban Tanah Terlantar selesai pada tahapan evaluasi dengan disampaikannya rekomendasi dari panitia evaluasi kepada pimpinan instansi yang mengelola barang milik negara/daerah atau aset BUMN/BUMD.

PP 48/2025 mempersingkat jangka waktu kesempatan untuk menindaklanjuti hasil evaluasi dari sebelumnya 180 hari kalender (berdasarkan PP 20/2021) menjadi 30 hari kalender.

Tahap Peringatan

Dalam hal pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT dengan sengaja tetap tidak mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, dan/atau memelihara tanah dalam jangka waktu kesempatan selama 30 hari kalender, maka Kepala Kanwil memberikan peringatan tertulis hingga maksimal 3x yang masing-masing memuat (a) peringatan agar pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, dan/atau memelihara tanah dalam jangka waktu 14 hari kalender terhitung sejak tanggal diterimanya peringatan tertulis dan (b) ancaman sanksi.

PP 48/2025 mempersingkat total waktu dalam tahap peringatan dari sebelumnya 165 hari kalender (berdasarkan PP 20/2021) menjadi 42 hari kalender.

Usulan Penetapan

Dalam hal pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT dengan sengaja tetap tidak melaksanakan peringatan ketiga, maka Kepala Kanwil wajib menyampaikan usulan penetapan Tanah Terlantar kepada Menteri ATR/BPN dalam waktu paling lambat 6 hari kalender sejak berakhirnya jangka waktu peringatan ketiga.

PP 48/2025 mempersingkat jangka waktu penyampaian usulan penetapan Tanah Terlantar dari yang sebelumnya 30 hari kerja sejak berakhirnya jangka waktu peringatan ketiga menjadi paling lambat 6 hari kalender sejak berakhirnya jangka waktu peringatan ketiga.

Sejak tanah diusulkan untuk ditetapkan sebagai Tanah Terlantar hingga terbitnya keputusan penetapan Tanah Terlantar dari Menteri ATR/BPN, maka pemegang hak atas tanah, pemegang HPL, atau pemegang DPT tidak lagi berhak untuk mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, dan/atau memelihara tanah dan terhadap tanah tersebut tidak dapat dilakukan perbuatan hukum, termasuk peralihan hak, perpanjangan hak, dan/atau pembaruan hak.

Tahap Penetapan

Menteri ATR/BPN menetapkan Tanah Terlantar berdasarkan usulan penetapan Tanah Terlantar dari Kepala Kanwil, yang memuat penetapan (a) hapusnya hak atas tanah atau HPL; (b) putusnya hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah atau pemegang HPL dengan tanah yang diterlantarkan; (c) penegasan sebagai tanah negara eks Tanah Terlantar, dan apabila tanah yang ditetapkan sebagai Tanah Terlantar hanya sebagian hamparan, dimuat juga (d) perintah untuk melakukan revisi luas hak atas tanah atau HPL untuk sebagian hamparan yang tidak ditetapkan sebagai Tanah Terlantar.

Khusus untuk tanah DPT, penetapan Tanah Terlantar menetapkan (a) putusnya hubungan hukum antara pemegang DPT dengan tanah yang diterlantarkan dan (b) penegasan sebagai tanah negara eks Tanah Terlantar.

Tanah yang telah ditetapkan sebagai Tanah Terlantar berubah menjadi tanah negara dengan status tanah cadangan umum negara, yaitu tanah negara yang berasal dari penetapan Tanah Terlantar atau pelepasan hak atas tanah atau HPL (“TCUN”).

III.     Pendayagunaan Tanah Negara Eks Tanah Terlantar/TCUN

Pendayagunaan TCUN ditetapkan oleh Menteri ATR/BPN dan dialokasikan untuk:

a.    Reforma agraria, khususnya melalui distribusi dan redistribusi TCUN;

b.    Proyek strategis nasional;

c.    Bank tanah;

d.    Cadangan negara lainnya; dan

e.    Kepentingan tertentu yang ditetapkan oleh Menteri ATR/BPN.

Referensi:

1.    UU Pokok Agraria

2.    PP 48/2025

3.    PP 20/2021